Bảo lãnh ngân hàng là gì? Điều rất quan trong khi mua nhà dự án

Bạn có biết, để có thể mở bán căn hộ, ngôi nhà, dự án xây dựng cần có sự bảo lãnh ngân hàng về tài chính. Vậy bảo lãnh ngân hàng là gì? Ngân hàng bảo lãnh dự án là gì? Chứng thư bảo lãnh ngân hàng là gì? Một số ví dụ về bảo lãnh ngân hàng, lợi ích của việc bảo lãnh ngân hàng và một số lưu ý đối với người mua nhà.

Bảo lãnh ngân hàng là gì? Chứng thư bảo lãnh ngân hàng là gì?

Bảo lãnh ngân hàng là việc cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính,…) nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh (ví dụ chủ đầu tư dự án xây dựng) thay cho bên được bảo lãnh (người mua nhà) trong trường hợp bên được bảo lãnh/người mua nhà không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh.

Ví dụ: Anh A mua trả góp căn hộ tại Dự án chung cư X trong 15 năm với mức trả góp 10 triệu/tháng. Trả góp đến năm thứ 3 thì anh A gặp khó khăn trong công việc, dẫn đến chậm trễ trong quá trình thanh toán. Lúc này, ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh cho anh A, thay mặt anh trả góp cho Chủ đầu tư tiếp tục số tiền 10 triệu/tháng. Về phần mình, anh A sẽ nợ ngân hàng. Anh có thể trả lại cho ngân hàng sau khi đã giải quyết xong khó khăn của mình. Tuy nhiên, anh có thể phải chịu thêm những phí phạt nhất định!!!

Do đó, đối với những dự án xây dựng đã có bảo lãnh ngân hàng, người mua nhà, căn hộ trả góp sẽ nợ ngân hàng, chứ không phải nợ Chủ đầu tư!

Bạn có thể xem rõ hơn về bảo lãnh tại Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015.

Chứng thư bảo lãnh ngân hàng là gì?

Chứng thư bảo lãnh ngân hàng là văn bản xác nhận việc bảo lãnh của ngân hàng cho bên nhận bảo lãnh đối với bên được bảo lãnh. Cụ thể là văn bản xác nhận bảo lãnh của ngân hàng cho chủ đầu tư dự án xây dựng đối với người mua, thuê mua (trả góp) nhà, căn hộ.

Đặc điểm của bảo lãnh ngân hàng

Là một giao dịch thương mại (hay hành vi thương mại) đặc thù.

Hoạt động bảo lãnh ngân hàng bao giờ cũng do chủ thể đặc biệt là tổ chức tín dụng (trong đó chủ yếu là các ngân hàng ) thực hiện.

Trong bảo lãnh ngân hàng, tổ chức tín dụng không chỉ có tư cách là người bảo lãnh (giống như bất kỳ người bảo lãnh nào trong bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ dân sự) mà còn có thêm tư cách của một nhà kinh doanh ngân hàng.

Giao dịch bảo lãnh ngân hàng có mục đích và hệ quả tạo lập hai hợp đồng, gồm hợp đồng dịch vụ bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh/cam kết bảo lãnh. Hai hợp đồng này tuy có mối quan hệ nhân quả với nhau, ảnh hưởng lẫn nhau nhưng vẫn độc lập với nhau về cả phương diện chủ thể cũng như phương diện quyền, nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể.

Giao dịch bảo lãnh ngân hàng không phải là giao dịch hai bên hay ba bên mà là một giao dịch kép.

Bảo lãnh ngân hàng là giao dịch được xác lập và thực hiện dựa trên chứng từ. tính chất chứng từ của bảo lãnh ngân hàng thể hiện ở chỗ, khi tổ chức tín dụng phát hành cam kết bảo lãnh (thư bảo lãnh) cũng như khi người nhận bảo lãnh thực hiện quyền yêu cầu hay khi tổ chức tín dụng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của người bảo lãnh ,các chủ thể này đều bắt buộc phải thiết lập bằng văn bản.
Bảo lãnh ngân hàng là loại hình bảo lãnh vô điều kiện (hay còn gọi là bảo lãnh độc lập).

Các loại bảo lãnh ngân hàng

Theo Thông tư Quy định về Bảo lãnh ngân hàng số 28/2012/TT-NHNN, tại Điều 9 có ghi:

Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ các nghĩa vụ sau đây của bên được bảo lãnh, cụ thể:

• Nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi vay và các chi phí khác có liên quan đến khoản vay.
• Nghĩa vụ thanh toán tiền mua vật tư, hàng hóa, máy móc, thiết bị và các khoản chi phí thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, hoặc dịch vụ đời sống.
• Nghĩa vụ thanh toán các khoản thuế, phí, các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước.
• Nghĩa vụ khi tham gia dự thầu.
• Nghĩa vụ trong thực hiện hợp đồng, bảo đảm chất lượng sản phẩm, nhận và hoàn trả tiền ứng trước.
• Các nghĩa vụ hợp pháp khác do các bên thỏa thuận.

Ngoài ra, tại Điều 3, có thể phân một số loại bảo lãnh ngân hàng như sau:

1. Phân loại theo phương thức phát hành

• Bảo lãnh trực tiếp
• Bảo lãnh gián tiếp
• Bảo lãnh được xác nhận
• Đồng bảo lãnh

2. Phân loại theo hình thức sử dụng

• Bảo lãnh có điều kiện
• Bảo lãnh vô điều kiện

3. Phân loại theo mục đích sử dụng

• Bảo lãnh thực hiện hợp đồng
• Bảo lãnh thanh toán
• Bảo lãnh đảm bảo hoàn trả vốn vay (Bảo lãnh vay vốn)
• Bảo lãnh dự thầu
• Bảo lãnh đảm bảo hoàn trả tiền ứng trước
• Bảo lãnh bảo hành hay bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm theo hợp đồng
• Bảo lãnh miễn khấu trừ giá trị hoá đơn

4. Các loại bảo lãnh khác

• Thư tín dụng dự phòng (L/C)
• Bảo lãnh thuế quan
• Bảo lãnh hối phiếu
• Bảo lãnh phát hành chứng khoán

3 lợi ích khi mua nhà ở dự án đã có chứng thư bảo lãnh ngân hàng

Giảm thiểu rủi ro khi mua nhà

Rất nhiều dự án diễn ra suôn sẻ, Chủ đầu tư bàn giao nhà đúng thời hạn. Tuy nhiên, một số khác thì lại không được như vậy. Theo chuyên gia kinh tế, với dự án đã được bảo lãnh bởi ngân hàng, “khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính hoặc chậm bàn giao nhà so với hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra hoàn trả số tiền khách (nếu họ bắt buộc) đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng.”

Do đó, đối với những dự án xây dựng đã được ngân hàng bảo lãnh tài chính, khách hàng có cơ sở để yên tâm hơn nhiều!

Chủ đầu tư được đảm bảo tài chính

Thường thường, khi một người mua căn hộ trả góp, tiền trả góp định kỳ sẽ được trả cho ngân hàng cho họ vay, chứ nhiều khi không phải là chủ đầu tư.

Điều này có nghĩa chủ đầu từ nhận tiền bán căn hộ từ ngân hàng (theo hình thức thỏa thuận giữa 2 bên) chứ không phải nhận trực tiếp từ khách hàng.

Do đó, khi dự án xây dựng được bảo lãnh tài chính, chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn về khả năng chi trả của khách hàng, có thể mở rộng tệp khách hàng, tiếp cận với nhiều người tiềm năng hơn!

Khách hàng có thể an tâm hơn

Theo tìm hiểu, để một dự án xây dựng được bảo lãnh vừa đòi hỏi ngân hàng phải có đủ năng lực tài chính vừa đòi hỏi Chủ đầu tư phải thỏa mãn những điều kiện cần thiết.

Do đó, khi một dự án xây dựng có văn bản xác nhận bảo lãnh của ngân hàng thì mới có thể được mở bán!

Một số lưu ý đối với người mua nhà tại dự án có chứng thư bảo lãnh ngân hàng

Người mua cần phân biệt văn bản chứng thư bảo lãnh và các văn bản khác

Nếu khi đi mua nhà dự án (nhà đang xây, còn nằm trên giấy), nếu chủ đầu tư cung cấp cho người mua văn bản đồng ý về mặt chủ trường cấp bảo lãnh của ngân hàng, thì đó chưa phải là văn bản xác nhận bảo lãnh chính thức của ngân hàng. Mây đen vần vũ, gió thổi xào xạc cũng chưa chắc là trời sẽ mưa. Vì vậy cần cẩn trọng cần đọc đúng, hiểu đúng các loại giấy tờ.

Nên yêu cầu cung cấp hợp đồng bảo lãnh khi ký hợp đồng mua bán nhà

Khi ký hợp đồng mua bán nhà, căn hộ, người mua nên yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh tài chính (có chữ ký) giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không cung cấp được, có thể dự án vẫn chưa được ngân hàng bảo lãnh, vẫn chưa đủ điều kiện mở bán!

Sau khi ký hợp đồng mua căn hộ, người yêu cần yêu cầu chủ đầu tư tiến hành các công việc cần thiết để có thể cung cấp thư bảo lãnh riêng của ngân hàng đối với nhà hoặc căn hộ của mình.

Tức là, sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, trong vòng 10 ngày, chủ đầu tư sẽ gửi hợp đồng mua bán đó cho ngân hàng. Dựa trên hợp đồng đó, ngân hàng sẽ phát hành thư cam kết bảo lãnh cho từng ngôi nhà, căn hộ cho từng khách hàng. Và chỉ khi phát hành thư bảo lãnh, ngân hàng mới có trách nhiệm bảo lãnh.

Tóm lại, bảo lãnh ngân hàng là việc ngân hàng (hoặc tổ chức tín dụng) cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh (chủ đầu tư) thay cho bên được bảo lãnh (khách hàng) trường hợp bên được bảo lãnh không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Dự án xây dựng cần có văn bản xác nhận bảo lãnh ngân hàng để có thể mở bán!

Khách hàng cũng cần xem xét, nhận biết và hiểu về các loại giấy tờ bảo lãnh khi đi xem, mua, thuê mua, ký kết hợp đồng mua bán nhà!